Рефинансирането на вашата ипотека основно означава, че обменяте старата си ипотека за нова и евентуално за нов баланс.
Когато рефинансирате ипотеката си, вашата банка или заемодател изплаща старата ви ипотека с новата; това е причината за рефинансиране към срок.
Повечето кредитополучатели избират рефинансиране, за да намалят лихвите си и да съкратят срока на погасяване, или да се възползват от възможността да превърнат част от собствения капитал, който са спечелили в дома си в пари.
Има два основни вида рефинансиране: лихвено и срочно рефинансиране и рефинансиране при изплащане.
Какво е рефинансиране?
Рефинансирането е процес на замяна на съществуваща ипотека с нов заем. Обикновено хората рефинансират ипотеката си, за да намалят месечните си плащания, да намалят лихвения процент или да променят кредитната си програма от ипотека с регулируема лихва към ипотека с фиксирана лихва. Освен това някои хора се нуждаят от достъп до парични средства, за да финансират проекти за обновяване на жилища или за изплащане на различни дългове, и ще привлекат собствения си капитал, за да получат парично рефинансиране.
Независимо от целта ви, действителният процес на рефинансиране работи по същия начин, както когато кандидатствахте за първата си ипотека - ще трябва да отделите време, за да проучите възможностите си за заем, да съберете правилните финансови документи и да подадете заявление за рефинансиране на ипотека. преди да може да бъде одобрен.
Ползите от домашно рефинансиране
Има няколко причини да рефинансирате ипотеката си. Някои от възможните ползи включват:
- Намалете месечното си плащане *. Според Изследване , средният собственик на жилище може да спести $ 160 или повече на месец с рефинансиране. С по -ниско месечно плащане можете да насочите спестяванията към други дългове и други разходи или да ги приложите към месечното си ипотечно плащане и да изплатите заема си по -рано.
- Премахване на частната ипотечна застраховка (PMI). Някои собственици на жилища, които имат достатъчно собствени или вложени капитали, няма да са длъжни да плащат за ипотечна застраховка, която ще намали общото им месечно плащане.
- Намалете продължителността на заема. За собствениците на жилища, които са взели ипотека в началото на кариерата си, 30-годишната ипотека може да е имала повече финансов смисъл. Но за тези, които искат да изплатят ипотеката си по -рано, намаляването на срока на кредита може да бъде привлекателен вариант.
- Промяна от ипотека с регулируема лихва към заем с фиксирана лихва. Когато имате ипотека с регулируем лихвен процент, плащането ви може да се коригира нагоре или надолу при промяна на лихвените проценти. Преминаването към заем с фиксирана лихва с надеждни и стабилни месечни плащания може да даде на собствениците на жилища сигурността да знаят, че плащането им никога няма да се промени.
- Консолидирайте първата си кредитна линия за ипотечни и собствени капитали (HELOC). Като ги преобразувате в едномесечно плащане, можете да опростите финансите си и да се съсредоточите върху един дълг. HELOC често имат регулируеми лихви, така че рефинансирането в заем с фиксирана лихва може да ви спести пари в дългосрочен план.
- Използвайте собствения капитал в дома си, за да получите пари. С увеличаването на стойностите на жилищата може да имате достатъчно собствен капитал, за да получите рефинансиране при теглене. Тези пари могат да бъдат използвани за финансиране на подобрения в дома, изплащане на дълг или финансиране на големи покупки.
Рискове от рефинансиране на заем
В зависимост от вашите цели и финансово състояние, рефинансирането не винаги е най -добрият ви вариант. Докато рефинансирането предлага много предимства, ще трябва да прецените и рисковете.
Например, рефинансирането на вашата ипотека обикновено рестартира процеса на погасяване. Така че, ако имате пет години, за да изплатите 30-годишен заем и решите да вземете нова 30-годишна ипотека, ще извършвате ипотечни плащания в продължение на 35 години. За някои собственици на жилища това е добър план, но ако вече имате, да речем, 10 или 20 години в ипотеката си, лихвата през целия живот може да не струва допълнителните разходи.
В тези случаи много собственици на жилища рефинансират с краткосрочен заем, който няма да удължи техните ипотечни плащания, като например 20- или 15-годишна ипотека (която често предлага и по-ниски лихви от 30-годишните заеми.).
Като цяло рефинансирането е добър вариант, ако новият лихвен процент е по -нисък от лихвения процент по текущата ви ипотека и общият размер на спестяванията надвишава разходите за рефинансиране. Например, ако ви остават 390 000 долара за заем от 400 000 долара на 4,25%, подмяната на текущата ви ипотека на 3,75% може да доведе до спестявания от 162 долара на месец в сравнение с предишния ви заем. *
* Когато рефинансирате съществуващия си заем, общите ви финансови разходи могат да бъдат по -високи за срока на заема.
Често задавани въпроси относно рефинансирането
Преди да решите да рефинансирате, е важно да сте подготвени. За да прецените готовността си за рефинансиране, помислете за следните въпроси.
Трябва ли да рефинансирам, ако планирам да живея в дома си още няколко години?
Точно както когато първоначално сте закупили жилището си, ще трябва да платите такси, данъци и разходи за закриване на вашата ипотека за рефинансиране. Важно е да се определи колко време ще отнеме прекъсването дори при рефинансиране на ипотека. Точката на безвредност е точката, в която месечните спестявания, създадени чрез рефинансиране на ипотека, надвишават разходите за рефинансиране.
Според Бюрото за финансова защита на потребителите трябва да помислите колко време ще отнеме месечните спестявания да изплатят разходите за рефинансиране. Прегледайте окончателните разходи, които сте платили по първоначалния си жилищен заем. Разходите за рефинансиране могат да бъдат приблизително еднакви. Общо правило е да продължите само ако новият лихвен процент ви спестява тази сума за около две години (с други думи, ако се изравните за около две години).
Затова не забравяйте да направите математика и да разберете как новият заем ще ви се отрази.
Как рефинансирането влияе върху кредитния ми рейтинг?
Не само вашият кредитен рейтинг помага да се определи одобрението ви за рефинансиране на ипотека, но също така определя и лихвения процент, който вашият кредитор ще предложи. Просто казано, колкото по -висок е вашият кредитен рейтинг, толкова по -нисък е вашият лихвен процент.
Например кредитополучател със средна сума на заем от 250 000 долара и кредитен рейтинг от 640 може да плаща около 2500 долара повече годишно с лихвени плащания от кредитополучателя с кредитен рейтинг от 760 . Ако кредитният ви рейтинг е спаднал, откакто за първи път сте получили ипотеката си, можете да очаквате да плащате по -високи лихви, което може да отрече всички потенциални ползи от рефинансирането.
Какъв е оставащият баланс по заема ми?
Преди да подпишете нова ипотека, ще трябва да оцените текущото си салдо по кредита. Ако в момента сте в 15-тата си година от 30-годишния си заем, може да искате да проучите възможностите си за рефинансиране с по-кратък срок. Това има смисъл за много собственици, тъй като им позволява да се възползват от исторически ниските лихви, без да забавят датата на плащане, което често може да осигури значителни спестявания. *
Имам ли нужда от гъвкавост или строг график на плащанията?
Често използвано рефинансиране е да се съкрати продължителността на заема и да се изплати по -рано. Ако текущите лихвени проценти по ипотечните кредити са по -ниски от текущия ви лихвен процент, обичайно е да имате подобна месечна сума за плащане, като същевременно намалите годините на вашата ипотека.
Например собствениците на жилища с 30-годишна ипотека могат да рефинансират в 15-годишен заем. Това може да бъде чудесен избор, но има неща, които трябва да имате предвид:
Първо, повечето кредитори ще ви позволят да изплатите ипотеката си предсрочно. Така че, ако искате да изплатите 30-годишния си заем за 15 години с допълнителни плащания, може да успеете да го направите. Това може да ви помогне да изградите главница по -бързо и да спестите от плащания на лихви. Ако обстоятелствата се променят и времената станат тежки, вие сте свободни да се върнете към първоначалното плащане на 30-годишен договор.
От друга страна, 15-годишният заем обикновено предлага още по-големи спестявания от лихви и също така може да ви помогне да изградите капитал бързо, така че можете да притежавате дома си безплатно и без да плащате по-рано, отколкото по-късно.
Предлага ли се рефинансиране за заеми от FHA, VA, Jumbo или USDA?
Да, в зависимост от текущата ви ситуация, една от тези опции може да има смисъл за вас. Освен това, ако в момента имате конвенционален, FHA, VA, Jumbo или USDA заем, има налични опции, които включват няколко опростени програми за рефинансиране. Опростените програми за рефинансиране предлагат рационализиран процес на одобрение чрез намаляване или премахване на много от доходите, кредитите или оценките, които са включени в стандартните програми за рефинансиране.
Програмата за оптимизация на VA се нарича рефинансиране за намаляване на лихвените проценти или IRRRL. Важно е да се спомене, че оптимизираните кредити за рефинансиране може да не позволяват опция за теглене на пари в брой. Също така, както и другите опции за рефинансиране, опростените кредити за рефинансиране могат да увеличат общите ви разходи през целия живот на заема.
Сега ли е подходящият момент за рефинансиране?
В крайна сметка е изключително важно да пресеете числата, за да видите дали рефинансирането има смисъл за вас. Дори и да не сте били в състояние да рефинансирате в миналото, програмите за кредити и лихвите винаги се променят. Тези промени, заедно с увеличаването на стойността на жилищата на различните пазари, може да ви позволят да намалите лихвения процент или месечните си плащания.
Но не е нужно да го правите сами! Кредитните служители на PennyMac винаги са готови да отговорят на вашите въпроси и да ви насочат по пътя към успешно рефинансиране.
Ставка и срочно рефинансиране
В рефинансиране на лихвен процент и срок, обикновено получавате нова ипотека с по -нисък лихвен процент, както и вероятно по -кратък срок на плащане (30 години са променени на 15 години).
С последните исторически ниски лихви рефинансирането на 30-годишната ви ипотека в 15-годишна ипотека може да завърши с месечни плащания, подобни на първоначалния ви заем. Това се дължи на по-ниския размер на лихвите, които бихте платили по новата си ипотека, въпреки че 15-годишните ипотечни плащания обикновено са по-високи от 30-годишните заеми.
Истината за ипотеката гласи, че е важно да се уверите, че сте намерили точката на изплащане, преди да решите да рефинансирате текущия си лихвен процент. Това е по същество, когато разходите за рефинансиране се възстановяват чрез най -ниското месечно ипотечно плащане.[1].
Рефинансиране с теглене на пари в брой
При рефинансиране при изплащане можете да рефинансирате до 80 процента от текущата стойност на вашия дом в брой. Ето защо се нарича рефинансиране при изплащане. Така че, да речем, че вашият дом е на стойност 100 000 долара, а вие дължите 60 000 долара по заема си. Вашата банка или заемодател може да ви даде като квалифициран кредитополучател 20 000 долара в брой, което прави новата ви ипотека 80 000 долара.
При рефинансиране при изплащане не винаги спестявате пари чрез рефинансиране, но получавате форма на заем с по-ниска лихва върху необходимите парични средства. Причините да вземете рефинансиране в брой може да бъде, че може да искате да изкопаете нов басейн за пенсионирането си в задния двор или да отидете на мечтана ваканция.
Имайте предвид, че вземането на ипотека при изплащане увеличава размера на залога ви[2]. Това може да означава по-големи и / или по-дългосрочни плащания. Не забравяйте, че това не са безплатни пари и трябва да ги върнете на заемодателя си.
Решението да рефинансирате ипотеката си не е нещо, което трябва да се приема леко. Помислете за разходите за рефинансиране спрямо спестяванията в замяна. Говорете с финансов планиращ, ако се притеснявате дали да рефинансирате или не, заедно с други налични възможности.
Съдържание
- Какво е рефинансиране?
- Ползите от домашно рефинансиране
- Рискове от рефинансиране на заем
- Често задавани въпроси относно рефинансирането
- Трябва ли да рефинансирам, ако планирам да живея в дома си още няколко години?
- Как рефинансирането влияе върху кредитния ми рейтинг?
- Какъв е оставащият баланс по заема ми?
- Имам ли нужда от гъвкавост или строг график на плащанията?
- Предлага ли се рефинансиране за заеми от FHA, VA, Jumbo или USDA?
- Сега ли е подходящият момент за рефинансиране?
- Ставка и срочно рефинансиране
- Рефинансиране с теглене на пари в брой